For å endre kontonummer trenger vi en skriftlig bekreftelse fra deg og eventuelt andre hjemmelshavere. Dette kan sendes på e-post, faks eller per post.

Normalt kommer første utbetaling i slutten av måneden etter oppstart av leieforholdet. Kostnader forbundet med etablering av leieforholdet samt forvaltningsprovisjon vil da være trukket fra.

Nei, Utleiemegleren utbetaler nettobeløpet av husleieinntektene til Utleieren på utbetalingstidspunktet. Utbetalingstidspunktet er den siste dag i hver måned.
Se forvaltningsavtales punkt 14. Utbetaling til utleieren.

Spørsmål fra Sonja:

Som utleier, hva forplikter vi oss å gjøre hvis det for eksempel går en lyspære eller en spott i leiligheten vi leier ut? Er det vi som er forpliktet til å skifte disse i leiligheten som er leid ut, eller er det de som leier hos oss som skal skifte og koste dette selv?

Kan vi kreve event at de holder leiligheten ryddig og ren?

Ved utflytting - om leiligheten ikke er ordentlig vasket av de som har leiet, kan vi kreve omvask?

Vår tilknyttede advikat Torolv Sundfør svarer:

Hei

Viser til din henvendelse til Utleiemegleren. Her er en gjennomgang av de spørsmålene du har sendt in:

Skifting av lyspærer med mer.

Den type vedlikehold som du never er leietakers ansvar etter husleieloven.

Det er også leietaker som selv må bekoste skiftingen av lyspærer.

Leietaker har også ansvar for vedlikehold av dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen.

Utleier han ansvar for å skifte ut gjenstander som tihører utleier.

(husll. § 5-3)

Det er viktig å være klar over at loven på dette punktet åpner opp for at vedlikeholdsansvaret kan spesifiseres, og at det også er adgang til å avtale avvikende avtaler fra lovens fordeling av vedlikeholdsansvaret.

"Ryddig og ren"

I henhold til husleieloven skal leietaker behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen (husll. § 5-1). Ut fra dette vil det kunne kreves at husrommet er tålig ryddig og ren. Det bør imidlertid ikke legges for strenge krav til hva som er "ryddig og ren". Det skal trolig en del til for å kunne gjøre missligholdsbeføyelser gjeldende som følge av at det er rotete i utleieobjektet.

Utvasking

I henhold til husleieloven (§10-2, 2 ledd) skal leieobjektet leveres tilbake fra leietaker i ryddig og rengjort stand. Det innebærer at en dårlig utvasking gir grunnlag for krav på ny utvasking. Eventuelt erstatning for kostnader ved å leie in et firma til å gjennomføre utvaskingen dersom leietaker ikke sier seg villig. Normal slitasje og elde på leieobjektet ut fra leieforholdets lenge må aksepteres av utleier.

Med vennlig hilsen

Advokatfirmaet Aaserød

Torolv Sundfør

advokat

Ja.

Spørsmål fra Per:

Hei jeg har et spørsmål jeg lurer på.

Jeg er leietaker. For litt over et år siden kom det nye huseiere i det huset jeg leier leilighet. Når jeg flyttet inn hos de forrige huseierne så var kabel-tv inkludert i leien.

For en stund siden skiftet de nye huseierne til et annet kabelselskap fordi de ikke var fornøyd med det gamle. Det betydde at jeg mistet kabel-tv nede i kjellerleiligheten jeg leier.

Jeg fikk beskjed fra huseierne at de kunne ta kontakt med kabeltv-selskapet som kunne legge kabler så jeg fikk tilgang nede i leiligheten jeg leier. Men utgiftene til dette måtte jeg betale selv. Regningen kom på over 2000 kroner.

Er det riktig at jeg som leietaker selv skal betale for utgiftene til installasjon av kabel-tv?

Når jeg leiet hos de forrige eierne så var jo alt

inkludert. Kan også nevne at de nye eierne satt opp husleien med 1000 kr når de flyttet inn.

Håper dere kan svare meg på dette.

Mvh Per

Vår tilknyttede advokat svarer:

Hei!

I forhold økningen av husleien så er det ikke slik at en utleier står fritt til å øke husleia med kr. 1 000,- uten en særlig begrunnelse.

Husleia kan kun økes på to måter. For det første kan utleier regulere opp husleia en gang pr år i samsvar med konsumprisindeksen. For det andre kan husleia reguleres opp til såkalt gjengs leie når leieforholdet har vart i tre år.

Dette er bare aktuelt når leietaker har betalt mindre husleie enn det som er vanlig for liknende bolig på liknende vilkår.

Det er ikke alltid enkelt å finne ut hva som er gjengs leie, og leier og utleier vil ofte være uenige om hva som er et relevant sammenligningsgrunnlag.

I forhold til dette med utgifter til kabel-tv så kommer det ann på hva som fremgår av kontrakten. Fremgår det eksplisitt av kontrakten at kabel-tv er inkludert i husleia, så er dette utgifter som utleier selv må dekke. Fremgår det ikke av kontrakten at kabel-tv er inkludert, så er dette en utgiftspost du selv må stå ansvarlig for.

Med vennlig hilsen

Advokatfirmaet Aaserød

Marielle Hattrem

Advokat

Tlf: 21 93 09 00     

e-post: mh@tqa.no

Ansvarlig advokat Tor Q. Aaserød

Nei, med mindre annet er avtalt.

Er ikke annet avtalt, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned eller annen avtalt betalingstermin. Forfaller leien på en lørdag eller søndag, en helligdag, eller den 1. eller 17. mai, utskytes forfallsdagen til den nærmest påfølgende virkedag. Det samme gjelder også så lenge betalingen hindres av stans i samferdselen eller betalingsformidlingen eller annet forhold utenfor leierens kontroll og som leieren ikke kan overvinne. Utleiemegleren har forfall den første i hver måned.

I Utleiemegleren er fristen for å betale husleie den 1. hver måned. Det kommer et varsel hvis ikke husleien er innbetalt den 10. hver måned og påløper et salær for varsel.
Leietaker vil da ha 14 dager på å betale skyldig leie og omkostninger.

Ja, du må betale forsinkelsesrenter.

I alle våre leieforhold forfaller husleien til betaling den 1. i hver mnd. Denne datoen kan vi ikke endre.
Det sendes ut et varsel den 10. i hver mnd på saker hvor husleien ikke er innbetalt. Det tilkommer da et gebyr på kr 86,-. I tillegg beregnes forsinkelsesrenter.

Nei, kun de som ved kredittsjekk ikke har betalingsanmerkninger registrert.

Kun 7 % av avtalt sikkerhetsbeløp (normalt tilsvarende nivå på Depositum).

Joachim har sendt oss følgende beskrivelse av en uheldig situasjon han har havnet i:

Fikk i dag oppsigelse fra utleier pga. manglende husleie med forfall 1 april 2010. Pga. påsken var ikke første virkedag før 6 april.

Skal det ikke gå 14 dager før utleier sender oppsigelse da og burde det ikke komme skriftelig varsel før en oppsigelse?

Ikke var det nevnt noen paragrafer heller og oppsigelsen ble kastet inn i gangen etter at utleier hadde låst opp døra i leiligheten,for å slenge den inn.

Her svarer vår tilknyttede advokat:

Ut fra ditt spørsmål skjønner jeg det slik at leieavtalen ikke sier noe om dette spørsmålet. Husleieloven regulerer derved forholdet. I henhold til husleieloven § 5-4 må leietaker akseptere arbeid som medfører forandringer dersom disse kan foretas uten nevneverdig ulepe og leietaker og forandringene ikke medfører redusering av husrommets verdi for leietaker.

Dersom arbeidet ligger utenfor grensene av dette så er det nødvendig med samtykke fra leietaker. Arbeid som fjerning av vegger, bytte vinduer eller dører fordrer samtykke fra leietaker. Dersom det kun er arbeid som innebærer at et rom i et utleieobjekt som består av flere rom så må leietaker sannsynligvis akseptere arbeidet. Ikke så om arbeidet gjelder det eneste badet eller kjøkkenet i utleieenheten. Arbeid som ligger utenfor boenheten vil leietaker måtte akseptere.

Før arbeidet skal igangsettes så er det krav om at leietaker skal få varsel innen rimelig tid før arbeidet iverksettes jf. husleieloven § 5-6. Rimelig tid vil være lik den tid leieavtalen setter for oppsigelsestid.

I den grad arbeidet er av en slik art at den begrenser verdien av leieobjektet i arbeidsperioden vil leietaker kunne har krav på redusert leie i perioden arbeidet pågår etter husleieloven § 5-7 jf. §2-11. Avslaget skal samsvaret differansen mellom leieobjektet i kontraktsmessig stand og leieobjektet i mangelfull stand. Dersom arbeidet er av et slikt omfang at leietaker eksempelvis må flytte ut i leieperioden så vil leietaker kunne ha krav på å få avsluttet leieforholdet ved heving eventuelt i kombinasjon med krav på erstatning for eventuelt økonomisk tap som følge av flytteprosessen.

Håper dette gir det svar på spørsmålet ditt.

Med vennlig hilsen
Advokatfirmaet Aaserød

Torolv Sundfør
advokat

Du må betale hele kravet som inkluderer husleie, renter og omkostniger.

Meld fra til oss skriftlig.

Som leietager har du ansvar for å vedlikeholde låser, sikringer, ruter, kraner, brytere, kontakter og lignende forbruksmateriell. Dette står det mer om i leiekontrakten og husleieloven.

Dette må avtales særskilt. I den grad leietaker skal bekoste dette selv, må dette fremkomme skriftlig.

Spørsmål fra Jan:

For en splitter ny og tidligere ubebodd leilighet; hva er definisjonen på "normal slitasje og elde" og hvem fastsetter hva som er og ikke er normalt ?

Vår tilknyttede advokat svarer:

Hei Jan!

I henhold til husleielovens § 10-2 annet ledd så skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.

Hvor god stand leiligheten skal være i avhenger av hva som er avtalt med henhold til vedlikeholdsplikt og hvordan vedlikeholdet er utført.

Hovedregelen etter husleieloven § 5-4 første ledd er at det er utleier som skal foreta det innvendige vedlikeholdet av leiligheten og det innebærer at den er kontraktsmessig tilbakelevert selv om den er mer nedslitt enn da leieren overtok.

Det samme gjelder viss det er oppstått mangler i leietiden som utleieren har plikt til å utbedre.

Forringelse som skyldes vanlig slit og elde, kan utleieren ikke kreve dekket av leieren ettersom slik forringelse skal forutsetningsvis dekkes av den løpende husleie.

I forhold til vilkåret "alminnelige slit og elde" så er dette et svært skjønnsmessig vilkår som krever en konkret helhetsvurdering hvor man ser hen til normal slitasje i forhold til alminnelig bruk av leiligheten for en ordinær husstand.

Er det avtalt at leieren skal ha det innvendige vedlikeholdet, må han i forbindelse med tilbakelevering foreta oppussing slik at leiligheten er like god som da han overtok jf husleieloven § 10-2 femte ledd. Det er imidlertid uttrykkelig sagt i bestemmelsen at utleier ikke kan kreve at leiligheten er i bedre stand enn da leier overtok.

Med vennlig hilsen

Advokatfirmaet Aaserød

Marielle Hattrem

Advokatfullmektig

Tlf: 21 93 09 00

e-post: mh@tqa.no

Ansvarlig advokat Tor Q. Aaserød

Du kan ikke si opp leieforholdet på vegne av andre.