Når du skal leie ut bolig, er det viktig at du kjenner til skattereglene. Dette er nødvendig, slik at du kan gi riktig informasjon til skattekontoret og foreta «de riktige» valgene. Vi skal i det følgende angi hovedreglene.

Det er viktig å gi riktig informasjon til skattekontoret om leieforholdet. Dette gjøres på særskilt skjema, RF 1189 B. I veiledningen til skjemaet finner du også nyttig informasjon.

Vi får ofte spørsmål om hvordan gevinst ved salg av bolig og tomt beregnes og om slike gevinster er skattepliktig. Disse spørsmålene behandler vi ikke her. Vi behandler heller ikke skattespørsmål knyttet til utleie av fritidsbolig.
 
Hva lønner seg?

Netto leieinntekt beskattes i 2018 etter følgende satser:

• Leier du ut fem eller flere enheter, vil utleien normalt anses som næringsvirksomhet, og netto inntekt beskattes med en marginalskattesats på 49,8 %.
 
• Dersom du leier ut færre enn fem enheter, vil netto leieinntekter normalt beskattes som kapitalinntekt med en skattesats på 23 %.
 
• Driver du korttidsutleie, blir netto leieinntekter beskattet med en marginalskattesats på 49,8 % dersom utleien anses som næringsvirksomhet.
 
Ovennevnte viser at skattesatsene er lavere når leieinntektene betraktes som en kapitalinntekt, og ikke næringsinntekt. Selv om leieinntektene på korttidsutleie skulle være høyere enn lang-tidsutleie, kan inntekt etter skatt bli lavere.

Leier du ut flere enn fire enheter, eller utleien av andre grunner anses som næringsvirksomhet, f.eks. på grunn av korttidsleie, kan det være mest gunstig at utleien skjer via et aksjeselskap. Særlig gjelder dette om overskuddet ikke fortløpende skal utdeles som utbytte, og aksje-selskapet skal være en «sparebøsse»/«pensjonskasse».
 
Hovedregel: Skatteplikt for netto leieinntekter 

Hovedregelen er at netto leieinntekt ved utleie av bolig, er skattepliktig kapitalinntekt og beskattes som alminnelig inntekt med en skattesats på 23 % (2018). 

Den skattepliktige inntekten beregnes av netto leieinntekt. Dette innebærer at alle leieinntekter skal hensyntas, og det skal gjøres fradrag for alle kostnader som påløper som følge av utleien. Utleieren kan derfor kreve fradrag for blant annet: vedlikeholdskostnader, felleskostnader, strømkostnader, kommunale avgifter, forvaltningskostnader til Utleiemegleren og eiendomsskatt, som utleieren betaler for den utleide eiendommen.

Knytter kostnadene seg til andre eiendommer enn den utleide eiendommen, kan disse ikke fradras. Dersom utleier gjør påkostninger på den utleide eiendommen, kan disse ikke fradras i leieinntekten i det aktuelle året, men kommer først til fradrag ved gevinstberegningen når eiendommen selges. 
 
Unntak: Utleie av deler av egen bolig

Dersom eieren leier ut inntil halvparten av boligen og bebor resten av boligen selv, er leie-inntektene unntatt fra beskatning når leieforholdet varer mer enn 30 dager. Vurdering av om utleier bebor mer enn halvparten av boligen, skjer på grunnlag av utleieverdien. Dersom utleieverdien av utleiers egen del er høyere enn for den utleide delen, er leieinntektene skatte-frie. Det er derfor ikke nødvendigvis avgjørende at det utleide arealet er større enn det utleier disponerer. Enkelte ganger kan det være problematisk å beregne utleieverdien av de ulike delene. Det er da særlig viktig å redegjøre for de konkrete forholdene i selvangivelsen og for hvorfor man mener at leieverdien av utleiedelen er lavest. Det kan også vurderes om en sakkyndig redegjørelse bør vedlegges selvangivelsen.

Når eier leier ut mindre enn halvparten av boligen og leieinntektene er unntatt beskatning, kan ikke utleier kreve fradrag for utleiekostnader.

Leies det ut mer enn halvparten av boligen og leieinntektene er skattepliktige, vil eier ha fradragsrett for kostnader som knytter seg til utleid del, men ikke for kostnader som knytter seg til delen eieren selv bruker. Kostnader som ikke kan knyttes til en bestemt del av boligen, for eksempel ytre vedlikehold, kommunalavgift, forsikring mv., fordeles forholdsmessig ut i fra egen del og utleid del.

Leies deler av boligen ut til korttidsleie, oppstår særlige beregningstekniske spørsmål.
 
Unntak: Utleieinntektene for egen bolig er under NOK 20 000

Når hele eller store deler av egen bolig leies ut, leieforholdet varer mer enn 30 dager og inntektene i ett år er under NOK 20 000, er leieinntekten skattefri. Overstiger leieinntekten NOK 20 000 i ett år, er hele leieinntekten skattepliktig. Dette kan være aktuelt dersom hele boligen leies ut i deler av året.

Er leieinntekten skattefri, kan det ikke kreves fradrag for utgifter ved utleien. Er leieinntekten skattepliktig, har utleier fradragsrett for kostnader knyttet til utleien. Om hele boligen leies ut deler av året, vil det gis et forholdsmessig fradrag ut fra hvor stor del av året eiendommen har vært inntektsgivende.
 
Særlig om næringsvirksomhet

Dersom omfanget av utleieaktiviteten er stor, kan utleieaktiviteten bli ansett for å være næringsvirksomhet. Netto leieinntekter vil da beskattes med inntil 49,8 % (2018).

Hvorvidt utleien har karakter av å være næringsvirksomhet, må vurderes konkret. Som en tommelfingerregel vil utleie av fem boenheter eller mer for bolig eller fritidsformål, anses som næringsvirksomhet. Leies det ut færre enn fem enheter, er det normalt ikke nærings-virksomhet. Drives det korttidsutleie, f.eks. Airbnb, kan utleie av færre enn fem boenheter være næringsvirksomhet.

Driver man utleie i et slikt omfang at leieinntektene beskattes som næringsinntekt, kan utleie-virksomheten etter særlige regler overføres til et aksjeselskap uten at overføringen utløser skatt eller dokumentavgift. Hvorvidt slik overføring er hensiktsmessig må vurderes konkret. Et moment ved vurderingen er om utleieren har fortløpende behov for inntektene fra utleievirksomheten. Vi går ikke nærmere inn på enkelthetene, men vi kan bistå ved behov. 
 
Beskatning av utleieinntektene i et aksjeselskap

Netto leieinntekter i et aksjeselskap beskattes som alminnelig inntekt, dvs. i 2018 med 23 %. Dette gjelder selv om aksjeselskapet leier ut mer enn fire enheter.

Benytter aksjonæren eller aksjonærens familie mv. boligene, oppstår særlige spørsmål bl.a. om uttaksbeskatning. Vi går ikke nærmere inn på disse spørsmålene, men anbefaler at skatte-konsekvensene av slik bruk vurderes før boligen eller hytten benyttes privat.

Utbytte fra aksjeselskap til aksjonærer som er fysiske personer, blir beskattet som alminnelig inntekt, men slik at utbyttebeløpet oppjusteres med en faktor på 1,33 (2018). Utdeles NOK 100 i utbytte til fysiske personer, skal utbytte beskattes som om det var mottatt NOK 131. Konsekvensen er at den samlede skatten på leieinntekten (23 %) og utbytte ([100-23] x 1,33 x 0,23) blir 46,6 %. 
 
Beskatning av utleieinntekter fra boliger eid av flere – typisk arvede leiligheter

Dersom to eller flere personer eier boliger sammen og disse benyttes til utleie, er det særlige forhold som bør vurderes. Særlig gjelder dette dersom utleien har et slikt omfang at det utgjør en virksomhet (utgangspunktet mer enn fire enheter). Drives det ikke virksomhet vil hver av sameierne beskattes for sin forholdsmessige andel av nettoinntektene.

Har den felles utleieaktiviteten et tilstrekkelig omfang, anses utleierne å drive et ansvarlig selskap sammen. Dette utløser blant annet plikt til å lage selskapsavtale, registrere selskapet, regnskapsplikt og utarbeide såkalt deltageroppgave til skattekontoret. 

For slike tilfeller bør det vurderes om det er mer hensiktsmessig med et aksjeselskap. Omdanning til aksjeselskap kan på nærmere bestemte vilkår skje uten beskatning og dokumentavgift. Vi går ikke inn på enkelthetene, men kan bistå ved behov.

Skrevet av: Advokat Morten Fjermeros, advokatfirmaet Hjort (mfj@hjort.no) 


Sist endret 5. april 2018