- I følge tall fra Eiendom Norge var boligprisutviklingen i januar og februar svakere enn det som er normalt for månedene. Eiendom Norge startet målingene i 2003 og siden den gang har boligprisene alltid steget i første kvartal, og da spesielt mye i januar.

Når markedet er tregt kan det dukke opp gode kjøpsmuligheter. Hvis media forteller at boligmarkedet stagnerer, skapes det en markedsusikkerhet som påvirker prisen. Det kan derfor være et gunstig tidspunkt å kjøpe utleiebolig.

Kjøp selveier hvis formålet er utleie

Det er restriksjoner for å leie ut andels- og aksjeleiligheter. Hvis formålet i all hovedsak er utleie bør du derfor kjøpe selveierleilighet. Det er sjeldent restriksjoner når det gjelder utleie av boligen. En selveierleilighet kan du fritt leie ut, og derfor er disse boligene mer attraktive for investorer hvis formålet er utleie. 

Ved kjøp av en selveierleilighet må du ta høyde for å betale dokumentavgift til staten på 2,5 prosent av kjøpesummen. Kjøper du for eksempel en leilighet til 4 millioner må du betale 100 000 kroner i dokumentavgift.

Tips til gode investeringsobjekter for utleie

• Selveier og ikke borettslag/aksjelag med vedtekter som forhindrer utleie. 

• Nær kollektivt knutepunkt.

• Antall rom fremfor kvadratmeter

• Enkel, men pen standard.

• Veldrevet gård med lite påkostningsbehov.

• «Vestvendt med balkong» gir liten eller ingen uttelling på leieprisen, men betyr mer ved kjøp og salg.

• Mange byleiligheter i 1. etasje vil være mindre attraktive for dem som skal kjøpe for å bo selv og du kan dermed få en billigere inngangsbillett i utleiemarkedet. (Men dersom boligmarkedet blir tungt og du må selge, så kan det være vanskeligere å oppnå en god pris.)

• Størrelsen og innholdet av fellesutgiftene vil kunne påvirke direkteavkastningen. Velg et investeringsobjekt med lave fellesutgifter.

Hvor vil du investere?

Her er gjennomsnittlig leieinntekter for 2017 fordelt på de ulike områdene i landet. Tallene er hentet ut fra de byene og områdene Utleiemegleren er representert. 

Sted

Snittpris 1-roms

Snittpris 2-roms

Snittpris 3-roms

OSLO

9164

12 343

15 301

ROMERIKE

8567

10 391

12 534

ASKER & BÆRUM

7850

10 809

14 412

DRAMMEN

7563

9659

12 003

TRONDHEIM

7390

10 492

13 182

BERGEN

7997

10 681

13 125

STAVANGER

6734

8771

10 980

Kilde: Utleiemegleren

Sammenlign boliger og undersøk ulike områder

Gå inn på Finn.no, og orienter deg! Kan du få mer bolig for de samme pengene – eller like bra bolig for mindre? Ta utgangspunkt i samme type boliger, men i ulike områder. Skaff deg et overblikk og deretter hva du kan få i leieinntekter. Hva koster en 3-roms leilighet på Lørenskog versus en 3-roms på Grünerløkka?                                                                                                        

Eksempelet nedenfor er hentet fra Finn.no:

3-roms selveierleilighet på Lørenskog:                                                                

Pris: 3 800 000,-

Primærrom: 64,5 m2

Soverom: 2

Forventet leieinntekter: Nok. 14.000,-

3-roms selveierleilighet på Grünerløkka:

Pris: 4 950 000,-

Primærrom: 62 m2

Soverom: 2

Forventet leieinntekter: Nok.17.000,-


Slik eksempelet viser, er prisantydningen ulik, til tross for at størrelse og standard er tilsvarende lik. Investerer du i en bolig 30-40 minutter unna Oslo er kvadratmeterprisen vesentlig lavere, men leieinntektene er likevel høyere i Oslo. I tillegg kommer verdistigning på boligen, som kan variere etter hvor attraktivt området er.
I neste avsnitt har vi satt opp et regneeksempel slik at du kan få et innblikk i egenkapitalavkastningen, gitt forutsetningene som er satt.

Sett opp et budsjett og regn avkastning på egenkapitalen

*Forutsetninger:

Ada (27 år) kjøpte en leilighet på Grünerløkka til kr. 2.875.000,- som hun leide ut fra januar 2017. Hun arvet penger fra farfar og har spart deler av studielånet gjennom studietiden, slik at hun hadde kr. 975.000,- i egenkapital. Hun tok opp et avdragsfritt lån de første 5 årene på kr. 1.900.000,- med en effektiv rente på 2,05%. Leiligheten hun har kjøpt er en 2-roms på 37 kvadrat, og forventet leiepris er ca. 12.500,- kroner i måneden. 

 

Per mnd.

Per år

Leieinntekter

12 500

150 000

Felleskostnader

-3000

-36000

Avsatt til vedlikeholdskostnader (0,5% av kjøpesummen)

-1200

-14 400

Netto leieinntekter

8300

99 600

Skatt (24% av netto leieinntekter)

-1992

-23 904

Leieinntekter etter skatt

6308

75 696

Rentekostnader på lån

-3245

-38 940

Skattefradrag på renteutgifter (24% av rentekostnaden)

779

9346

Netto leieinntekter etter skatt og renter

3842

46 102

Egenkapitalavkastning år 1

 

4,7 %

 *Skattesatsen ble redusert til 23% i 2018. 
 
Etter et år har Ada tjent 46 102,- kr og har en årlig avkastning på 4,7%. Dersom Ada for eksempel hadde satt egenkapitalen i banken og fått 2,05% i innskuddsrente, ville hun sittet igjen med 20.000,- kr. Ada har derfor tatt en riktig beslutning, og investeringen i en utleiebolig gir mer enn dobbelt så høy avkastning, enn hvis hun hadde satt pengene i banken. 
 

Skatteregler ved utleie av bolig

Det er viktig å kjenne til skattereglene slik at du kan gi riktig informasjon til skattekontoret og foreta «de riktige» valgene. Hovedregelen er at netto leieinntekt ved utleie av bolig, er skattepliktig som alminnelig inntekt. I 2017 var skattesatsen 24%, men denne ble redusert til 23% i 2018.

I utgangspunktet er all inntekt skattepliktig. Det er derimot særregler på blant annet utleie av bolig som kan gi deg skattefrie utleieinntekter. Inntekter fra utleie er skattefritt dersom et av følgende vilkår er oppfylt:

1) Du benytter minst halvparten av boligen til egen bruk

2) Utleieinntektene for egen bolig er under NOK 20.000,-                                             

3) Leier du ut flere enn 4 enheter eller at utleien av andre grunner anses som næringsvirksomhet, kan det være mest gunstig å drive utleien via et aksjeselskap. Særlig gjelder dette om overskuddet ikke skal utdeles som utbytte fortløpende, men aksjeselskapet skal være en «sparebøsse» / «pensjonskasse». 

Les mer om skatt ved utleie her.

Salg av utleiebolig

Hvis du har bodd i boligen i minst 1 år av de siste 24 månedene før boligen ble solgt, slipper du å skatte av eventuell gevinst hvis du skal selge boligen. Dersom du ikke har opparbeidet deg nok botid i leiligheten i disse 12 månedene må du skatte av en eventuell gevinst. Vær oppmerksom på at botid regnes som tiden fra du faktisk meldte flytting og flyttet inn i boligen og til den dato du selger, dvs aksepterer et bud. 

Utleiemegleren har mange kunder i helt vanlige jobber som ved å bygge sten på sten har investert og skaffet seg både 1, 2, 3 og opptil 100 utleieboliger. Ved å ta gode valg, kan andres husleieinnbetalinger hjelpe deg med å bygge opp store verdier. Utleiemegleren forvalter 11.000 utleieboliger og står klare til å hjelpe deg med hele utleieprosessen.

 


Sist endret 9. mars 2018